El alquiler medio toca 1.205 € y la rentabilidad del casero cae a mínimos de 15 años
El inquilino paga más que nunca (1.205 €, +5,1%) y el casero gana menos que nunca en 15 años (3,0%). El margen no se lo lleva nadie: se queda en el precio.
Hay dos cifras que parecen contarse mal juntas, y sin embargo son las dos verdad. La primera: el alquiler medio en España ha llegado a 1.205 euros al mes, un 5,1% más que hace un año. Medido por metro cuadrado, arrendar costaba 14,7 €/m² al cierre de 2025, un 8,5% más en doce meses. En las capitales más caras —Barcelona, 23,8 €/m²; Madrid, 22,7 €/m²— el dato es ya difícil de sostener para un sueldo medio. El inquilino paga récord.
La segunda cifra debería compensar a quien cobra ese récord, y hace justo lo contrario. La rentabilidad bruta del alquiler ha caído a 3,0%, su nivel más bajo en quince años, según el Banco de España. Y ahí está el detalle que da la vuelta a la historia: ese 3,0% rinde menos que un bono del Estado a diez años, que paga un 3,3%. Comprar un piso para alquilarlo renta hoy menos —y con mucho más riesgo y trabajo— que prestarle el dinero al Tesoro.
La pregunta incómoda: ¿quién se queda el margen?
Si el que paga paga más que nunca y el que cobra gana menos que nunca, el dinero tiene que estar yéndose a alguna parte. La tentación es buscar a un intermediario que se quede el sobrante. No lo hay. El margen no desaparece en un bolsillo: se queda atrapado en el precio de la vivienda.
La rentabilidad por alquiler es una división simple: lo que cobras al año dividido entre lo que vale el piso. El numerador —la renta— sube con fuerza. Pero el denominador —el precio de compra— sube todavía más rápido y está en máximos históricos. El Banco de España calcula que la vivienda podría estar un 16,8% por encima de su valor de equilibrio. Resultado: aunque el casero ingresa más euros cada mes, sobre el valor de su activo gana proporcionalmente menos. El inquilino financia un precio récord; el propietario sostiene una rentabilidad mínima. Los dos pierden frente al ladrillo.
El cuello de botella es la oferta
Debajo de todo está la escasez. La oferta de alquiler caerá un 2,1% en 2026, hasta 669.529 viviendas disponibles —14.391 menos que el año anterior—, mientras la demanda se dispara: una media de 141 interesados por vivienda en diez días, un 25,9% más que hace un año. El Banco de España cifra el déficit estructural en unas 700.000 viviendas, y es ese hueco el que “ha apuntalado la espiral alcista de precios”.
Para el lector español la traducción es directa. No es un problema de avaricia de caseros ni de un gran beneficiario oculto: es un mercado donde faltan casas. Mientras no se corrija esa falta, el patrón se repetirá: rentas cada vez más altas para el que alquila, rentabilidades cada vez más flacas para el que invierte, y un ciclo que se sostiene —en palabras que resumen el diagnóstico del propio Banco de España— cada vez más sobre la expectativa de que el precio siga subiendo que sobre la renta que el piso genera de verdad.